부부 공동명의 종부세 기준 바뀌었다? 2026년 절세 갈리는 금액은 어디

집 한 채를 부부 공동명의로 가지고 있다면 9월에 한 번쯤 다시 보게 되는 세금이 있습니다. 바로 종합부동산세, 종부세입니다.

특히 “공동명의면 18억원까지 괜찮다던데?”, “12억원 공제라는 말은 또 뭐지?”처럼 숫자가 두 개라 헷갈리기 쉽습니다.

2026년 기준을 확인해보면 둘 다 나올 수 있는 숫자입니다. 핵심은 일반적인 공동명의 방식으로 계산할지, 공동명의 1주택자 특례를 신청할지에 있습니다. 올해는 공동명의 특례에서 납세의무자를 정하는 방식도 달라져 부부라면 한 번쯤 비교해볼 필요가 있습니다.

공동명의라면 왜 18억원 이야기가 나올까?

종부세는 단순히 아파트의 현재 매매가격을 기준으로 계산하는 세금이 아닙니다. 과세기준일인 6월 1일 현재의 공시가격을 기준으로 판단합니다.

일반적인 부부 공동명의라면 종부세는 부부 각각에게 과세됩니다. 1세대 1주택자 특례를 선택하지 않은 일반 개인의 기본공제는 1인당 9억원입니다.

예를 들어 부부가 한 채를 50대 50으로 보유한다면 각자 자신의 지분에 해당하는 공시가격에서 9억원씩 공제받는 구조입니다.

그래서 흔히 “부부 공동명의는 18억원까지 공제된다”고 이야기하는 겁니다.

구분	기본공제	특징
일반 공동명의	부부 각각 9억원	합산하면 최대 18억원 효과
공동명의 1주택 특례	12억원	1세대 1주택자로 계산
특례 신청 기간	9월 16~30일	요건 충족 시 신청

여기만 보면 “18억원이 12억원보다 크니까 공동명의가 무조건 좋은 것 아닌가?”라는 생각이 들 수 있습니다.

그런데 여기서 반전이 하나 있습니다.

18억원보다 12억원이 유리해질 수도 있다?

공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 합의로 정한 한 명을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자로 간주해 종부세를 계산합니다. 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원입니다.

기본공제만 비교하면 18억원과 12억원이니 일반 공동명의가 훨씬 좋아 보입니다.

하지만 특례에는 연령과 보유기간에 따른 세액공제라는 변수가 있습니다.

특례 적용 시에는 납세의무자로 정한 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 1세대 1주택자 세액공제를 적용할 수 있습니다. 그래서 장기간 주택을 보유했거나 연령 요건을 충족하는 부부라면 기본공제가 작더라도 특례 쪽 최종 세액이 더 낮아질 가능성이 있습니다.

결국 중요한 건 “얼마짜리 집부터 무조건 특례가 유리하다”는 하나의 금액이 존재하지 않는다는 점입니다.

공시가격뿐 아니라 지분율, 부부의 나이, 보유기간 등에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

저라면 여기서 18억원이라는 숫자 하나만 보고 결정하지 않겠습니다. 일반 공동명의 방식과 1주택자 특례 방식의 예상 종부세를 각각 계산해서 비교하는 것이 훨씬 정확합니다.

2026년에는 무엇이 달라졌을까?

올해 눈여겨볼 변화도 있습니다.

종전에는 공동명의 1주택자 특례의 납세의무자를 정할 때 지분율이 중요한 기준이었지만, 2026년 시행령 개정으로 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자 1명을 정할 수 있게 됐습니다.

이게 생각보다 중요합니다.

특례의 연령·보유기간 공제는 공동명의 1주택자로 정한 사람을 기준으로 하기 때문입니다. 부부의 나이나 보유기간이 서로 다르다면 누구를 납세의무자로 선택하느냐가 실제 세액에 영향을 줄 수 있습니다.

특례를 새로 적용받으려면 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 합니다. 부부가 거주자이고 공동으로 1주택을 소유하며 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등의 요건도 확인해야 합니다. 최초 신청 이후 내용에 변동이 없다면 다음 해부터 매년 다시 신청할 필요는 없습니다.

결국 2026년 부부 공동명의 종부세에서 기억할 숫자는 단순히 18억원 하나가 아닙니다.

각각 9억원, 특례 12억원, 그리고 연령·보유기간에 따른 세액공제.

집값이 높아질수록 “공동명의니까 무조건 유리하겠지”라고 생각하기보다는 두 방식을 실제 세액으로 비교하는 게 중요해졌습니다.

핵심 Q&A

Q. 부부 공동명의면 공시가격 18억원까지 종부세가 무조건 없나요?
50대 50 공동명의이고 각자의 지분가액이 각각 9억원 이하인 단순한 경우라면 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있습니다. 다만 다른 주택 보유 여부와 지분 구조 등 개인별 상황을 함께 확인해야 합니다.

Q. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 공제액은 얼마인가요?
1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억원을 적용합니다. 대신 요건을 충족하면 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

Q. 2026년 특례는 언제 신청하나요?
신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 올해 특례 적용을 고민하고 있다면 이 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

출처모음
국세청, 국세법령정보시스템, 국가법령정보센터

안내사항
본 글은 2026년 9월 기준 공개된 법령과 국세청 자료를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 글입니다. 실제 종부세는 주택 수, 공시가격, 지분율, 연령, 보유기간 등 개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 신고·신청 전 국세청 또는 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.